売却コラム第２３回　不動産を売却した時の確定申告の必要書類と手続き｜都城市不動産売却査定サービスのスタッフブログ

不動産売却のときの収入は分離譲渡所得と呼ばれる区分にて所得税等がかかってきます。そのため、不動産売却で利益が出ている場合は確定申告（確定新孤高）は義務となります。利益がでておらず、損をした場合は申告の義務はありませんが、手続きをすることによって他の所得にかかる税金を減らすことができる場合があります。

ここで、利益という言葉を使いましたが、税法上では正しくは所得という言葉を使います。所得というのは収入マイナス必要経費で計算されます。収入とは売却した価格など得た価格で、必要経費は購入金額や、購入、売却の際にかかった費用などです。

ただし、購入した価格より安くしか売れなかったので損をしているため所得はない、ということには必ずしもなりませんので注意が必要です。購入した価格から、使用に伴う建物の消耗を決められた式にて計算して出した額が購入価格として扱われます。その為、税法上利益が出ている、すなわち所得があるという結果になる場合がありますのでご注意ください。

必要経費に算入できるのは、購入時、売却時それぞれの仲介手数料、登記にかかった費用、測量にかかった費用などです。その他、売却するための修繕を行ったり、地盤調査を行ったりした場合なども必要経費に算入できます。売却時に固定資産税の清算をする場合が一般的ですが、この生産額も売却額に含めて計算します。

ここまで定められた式で計算した結果利益がでている、すなわち所得があるという場合でも、まだすぐに税金がかかってくるというわけではありません。居住用財産といわれるもので、自分で住むために使っていた家を、引っ越してから一定期間以内に売却した場合は所得から3000万円を差し引いて計算していいという特例があります。何度も連続して使える制度ではありませんが、前にこの制度を利用してから期間が経っているのであれば問題はありません。

この特例を利用するには、必要書類として、その売却した不動産に住んでいたときの住民票の除籍が必要になります。これは住んでいた市町村の役場などで取り寄せることになります。

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