売却コラム第２１回　不動産査定の方法について｜都城市不動産売却査定サービスのスタッフブログ

不動産査定の方法には、以下のような種類があります。

◎一つ目は、「原価法」。
これは、「再調達原価」から「減価修正分」を引くことで、不動産の価格を算定するという物です。
再調達原価とは、不動産の建設などにかかった費用のことです。
土地であれば、「標準的な取得原価」「標準的な造成費用」「発注者が負担すべき付帯費用」などが該当します。
減価修正とは、何らかの原因で不動産の価値が下がった場合に、それを金額で表した物です。
これを再調達原価からマイナスすることで、適正な不動産査定が行えるようになります。
減価修正が起きる要因には、経年劣化による摩耗などの「物理的要因」、不動産が陳腐化するなどの「機能的要因」、市場に活気がなくなるなどの「経済的要因」があります。
原価法は、再調達原価と減価修正の額が明確に計算できる場合に効果的なやり方です。

◎二つ目は、「取引事例比較法」。
これは、対象不動産と条件が似ている物件の取引事例をベースにして、評価額を算定するというやり方です。
周辺で似たような不動産取引が多い場所で、最も効果を発揮します。

◎三つ目は、「収益還元法」。
これは、対象不動産から生まれる純収益から、評価額を決定するというやり方です。
純収益は、地代や家賃などの収益から、必要経費を差し引いて導き出します。
そして、収益の額を求めるやり方は、さらに二つに分けられます。

一つ目は、「直接還元法」。
一定期間の純収益を還元利回りで割ることで、収益額を算定します。
還元利回りを求めるには、「似ている条件の事例をベースにする」「割引率をベースにする」「『借入金償還余裕率』をベースにする」などのやり方があります。

二つ目は、「DCF法」。
不動産を持っていることで得られる純収益と、売ることで得られる利益を、現在の価値に直して合算するというやり方です。
投資家に提示するための「投資採算価値」を算定するには、このやり方を用いなければなりません。

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