売却コラム第６回　不動産売却の売り出し価格の設定について｜都城市不動産売却査定サービスのスタッフブログ

今回は、不動産売却する際の「売り出し価格」の設定についてのご説明です。

実は、最初に設定する売り出し価格で、「成功した」「失敗した」と感じてしまう方が意外と多いようです。

もちろん、売り出し価格は仲介してくれる不動産業者としっかり打ち合わせの上で決めるものですが、売り手＝あなたの希望を優先して高く設定されたり、売却を急ぐあまり低く設定されたり、ということは当然あります。

「設定価格が高すぎて売れず、２か月後に１００万円下げることになった。最初からその金額にしておけば良かった…」

「早く売りたかったので低めに価格を設定したが、同じマンションの同じ間取りの部屋が１００万円高く売れていた」

そんな後悔の声を少しでも減らせればいいのですが。

不動産の売却価格を決めるには、まず不動産業者に査定額を出してもらいます。その額を元に、自分が売りたい金額と比較検討して売り出し価格を決めます。

ここでのポイントは、査定をなるべく多くの業者に依頼することです。

まず間違いなく、全部が同じ査定額を出してくることはありません。

査定額は不動産業者が出してくる「販売可能な予想価格」です。査定額を出す方法はある程度決まっていますが、それに不動産業者のノウハウが加味されて査定額となります。

不動産業者が物件の査定額を決める方法は、主に「取引事例法」を使って算出します。

「取引事例法」は、近くの物件の取引事例をなるべくたくさん収集して、その相場から査定額を算出する方法です。

特に土地や一戸建て、マンションの査定の基本的手法になります。

まず、対象となる物件と取引事例となる不動産を比較して、取引事例の価格をベースに対象物件の価格レベルを査定します。それに相場や市場動向を加味して査定額を算出します。

対象物件と取引事例物件の比較は、その土地の個別性や類似性を比較します。

　・土地の形や面積、方位、道路状況など

　・一戸建ての築年数、間取り、構造など

　・マンションの階数、間取り、部屋の方位など

これらの項目を比較して、例えば１０％優っていると判断されれば、取引事例の価格に１０％上乗せして査定額を出します。

この比較対象となる取引事例の選定を間違うと、査定額の判断を大きく誤ってしまいますので、不動産業者は慎重に選定しています。

では、査定額を出すための取引事例や価格情報はどこから仕入れるのでしょうか。

もちろん、簡単に入手できるものではありませんので、不動産業者独自のルートがあったり、情報源があったりします。

比較的簡単に入手できる価格情報を挙げてみます。その中には、個人でも調べることができるものもあります。

※指定流通機構（レインズ）とは、宅建業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称はレインズです。全国に４法人（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）あり、担当地域の不動産情報の交換業務などを行っています。この情報交換で毎年１０万件以上の売買が成立しています。

査定額の次に大切なのが、スケジュールです。

価格とスケジュールって、あまり関係しないと思うかもしれません。大事なのは「スケジュール戦略」です。

不動産の売却では、売りたい時期が決まっていることが多いです。厳しい期限ではなくても、ある程度の目標時期は決まっているでしょう。

スケジュール戦略とは、売り出し開始時の価格から、販売期間が伸びた場合の最終着地価格を決めて、それを時期＝スケジュールに当てはめていくことです。

このスケジュール戦略を立てるのは、売り手側＝素人ではまず無理です。

逆に、不動産業者の担当者の腕の見せ所でもあります。担当者としっかり話し合って、スケジュールを決めておけば結構安心しておけます。

不動産の売却の成功は、最後はやっぱり担当者！

信頼できる担当者に任せましょう！

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