売却コラム第８回　　不動産売却時の契約と仲介手数料について｜都城市不動産売却査定サービスのスタッフブログ

 

不動産の売却の仲介を不動産業者に依頼して売却されると、仲介手数料がかかります。これは必ず必要です。手数料金額はハッキリ決まっています。

 

この仲介手数料は不動産業者にとって大事な収入です。仲介をメインとする不動産業者の場合、売り上げのほとんどが仲介手数料となります。

 

仲介手数料は媒介報酬とも言い、媒介契約の中に明記されています。

媒介契約は、不動産の売り主が不動産業者に依頼する業務内容や仲介手数料を明確にすることで仲介業務のトラブルを防止するためのものです。これは法律で決められています（宅地建物取引業第３４条の２）。

 

まず、媒介契約について説明しましょう。

 

仲介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属媒介契約」の３種類があります。

 

【媒介契約の特徴】

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属媒介契約
他社との重複依頼	OK（他社へ依頼した通知義務がある場合もある）	NG	NG
買い手との直接契約	OK	OK	NG
契約の有効期間	原則３か月（法令上の制限はない）	３か月以内	３か月以内
指定流通機構への登録	義務はないが登録は可能	契約締結から７日以内に登録	契約締結から５日以内に登録
業務状況の報告義務	義務なないが、任意で報告依頼は可能	２週間に１回以上	１週間に１回以上

 

どの媒介契約を結んだとしても、仲介手数料が必ず必要になるわけではありません。仲介手数料は「成功報酬」だからです。一番固い専属媒介契約であってもその点では同じで、依頼だけでお金を支払う必要はなく、売買が成立した場合のみ成功報酬として支払います。

 

では、具体的に仲介手数料はいくらかかるのでしょうか。

 

仲介手数料は先ほども出た「宅地建物取引業法」で上限が決められています。

その上限を超えない範囲内で不動産業者が任意で決めることができます。

 

【具体的な金額】

売買価格（消費税を除く）	仲介手数料（税込）
売買価格が２００万円以下	５．４％以内
売買価格が２００万円を超え４００万円以下	４．３２％以内
売買価格が４００万円を超える	３．２４％以内

 

表のように、仲介手数料は３つのブロックに分かれます。ポイントは売買価格です。２００万円以下なら上段の５．４％（５％＋消費税）、２００万円から４００万円までなら中段の４．３２％（４％＋消費税）、４００万円を超えれば３．２４％（３％＋消費税）となります。

例えば、売買価格が１，０００万円であれば、２００万円まで５．４％、次の２００万円を４．３２％、残りの６００万円が３．２４％で計算します。

 

売買価格　１，０００万円	仲介手数料金額（税込）
２００万円×５．４％（２００万円までの部分）	１０８，０００円
２００万円×４．３２％（４００万円までの部分）	８６，４００円
６００万円×３．２４％（４００万円を超える部分）	１９４，４００円
合計	３８８，８００円

 

売買価格１，０００万円の場合の仲介手数料は３８８，８００円となるのです。

因みに、仲介手数料を計算する際の売買価格には消費税を含みません。

 

この計算、一見ちょっとややこしいですが、実はもっと簡単に計算できます。

４００万円までの金額は一定なので、

　①仲介手数料を税込で計算　：売買価格の３．２４％＋６４，８００円

　②仲介手数料を税抜きで計算：売買価格の３％＋６０，０００円

で計算が可能です。

 

先ほどと同じ１，０００万円で計算してみましょう。

 

　①１,０００万円×３．２４％＝３２４，０００円

　　３２４，０００円＋６４，８００円＝３８８，８００円（税込）

 

　②１，０００万円×３％＝３００，０００円

 

と、同じ結果になりました。

 

不動産業者は、この金額を超えて請求してはいけません。

これ以下であれば自由です。

 

自由であればこそ、価格競争が起こります。不動産業者の中には「仲介手数料○○％OFF」や、極端な例では「仲介手数料無料」といった売り文句をうたう会社もあるようです。

 

しかし、最初に書いたように、不動産業者にとって仲介手数料は重要な収入です。

そこを「ゼロ」にするのは何か裏がある可能性もあります。後で何があるか分かりません。

 

普通の業者は普通に報酬が必要。それは当然で、信頼の証だと思います。

不動産業者は、やはり信頼できる会社を選びたいですね。

 

 

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