広い土地は、複数の区画に分けて売却できる場合があります。土地全体では価格が高く、購入できる方が限られる場合でも、住宅を建てやすい広さに分けることで、購入希望者が増える可能性があります。ただし、土地の一部を別々に売却するためには、原則として測量や分筆登記が必要です。さらに、道路、接道、排水、上下水道、開発許可、税金、宅地建物取引業法などの確認も必要になります。

広い土地は、測量と分筆登記を行うことで、複数の区画に分けて売却できる場合があります。ただし、分けた後の各区画が道路へ適切に接し、建物を建築できることが重要です。道路新設や造成を伴う場合は開発許可等が必要になることがあり、複数区画を複数の買主へ販売する方法は宅地建物取引業法上の確認も必要です。

はい。広い土地は、複数の土地に分けて売却できる場合があります。ただし、土地の一部分を別々の買主様へ売却するためには、原則として土地家屋調査士による測量と分筆登記が必要です。

土地を小さく分けることで、1区画当たりの販売価格が下がり、住宅用地を探している方が購入しやすくなることがあります。

一方で、分割後の土地が狭すぎる、道路へ接していない、上下水道や排水を確保できないといった場合は、建築用地として利用しにくくなり、かえって売却価格が下がる可能性があります。

そのため、最初から分筆登記を行うのではなく、土地全体で売却する場合と、複数区画に分けて売却する場合の価格、費用、売却期間、法令上の条件を比較してから判断することが大切です。

日常会話では、土地を複数に分けることを「土地を分割する」と表現します。

一方、不動産登記では、一筆の土地を登記上複数の土地に分けることを「分筆」といいます。

• 測量、境界確認、分筆登記などの費用がかかります。
• 隣接地所有者との立会いなどに時間がかかる場合があります。
• 道路、排水、上下水道などの整備費用が必要になることがあります。
• 分け方によっては、使いにくい形状の土地が残る場合があります。
• 複数区画の買主様が同時に決まるとは限りません。
• 売却完了までの期間が長くなることがあります。
• 開発許可や道路整備など、追加の行政手続きが必要になる場合があります。
• 複数の買主様へ区画ごとに販売する計画は、宅地建物取引業に該当する可能性があります。

分筆登記を行うためには、原則として土地全体の境界を確認し、分ける土地の位置や面積を明らかにする必要があります。

土地家屋調査士が法務局や市役所などの資料を調査し、現地を測量したうえで、隣接地所有者や道路・水路の管理者などと境界を確認します。

境界標がない、隣接地所有者が遠方に住んでいる、相続登記が終わっていない、境界について意見が一致しないといった場合は、手続きに時間がかかることがあります。

住宅を建築する土地は、原則として建築基準法上の道路へ一定以上接している必要があります。

広い土地を単純に奥と手前に分けると、奥の土地が道路へ接しなくなり、建築できない土地になる可能性があります。

奥の区画へ通路部分を設ける旗竿地にする方法や、新しい道路を設置する方法などがありますが、通路幅、道路の構造、開発許可などの確認が必要です。

土地を分けるだけでなく、道路の新設、造成、切土・盛土、排水施設の整備などを行い、住宅用地として利用する計画は、都市計画法上の開発行為に該当する場合があります。

開発行為に該当する場合は、土地利用計画、道路、排水、防災などについて行政との事前協議や許可が必要になります。

土地の面積だけでなく、造成の内容や複数の工事を一体として行う計画かどうかによっても判断が異なります。

区画割りや造成工事を決定する前に、都城市の建築対策課などへ確認することが大切です。

住宅用地として区画を分ける場合は、それぞれの土地で給水、排水、電気などを利用できることが重要です。

既存の水道管が1本しかない場合は、区画ごとに給水管を引き込む工事が必要になることがあります。

公共下水道がない地域では、合併処理浄化槽の設置場所や、処理水の排水先を確保できるかも確認します。

分筆後の土地価格が高くなっても、道路や上下水道の整備費用が大きい場合は、売主様の手元に残る金額が一括売却より少なくなる可能性があります。

登記地目や現況が田・畑などの農地である場合は、分筆登記だけでは住宅用地として売却できません。

農地を住宅用地などへ転用して売却する場合は、農地法上の許可などが必要です。

農用地区域内の農地など、転用が難しい土地もあります。また、農地転用が可能であっても、道路、排水、建築などの条件を満たすとは限りません。

農地を分譲する計画は、農業委員会や関係部署へ確認してから進めます。

土地に金融機関の抵当権が設定されている場合、分筆後も原則として各区画に抵当権の効力が及びます。

一部の区画だけを先に売却する場合は、売却する区画について抵当権を抹消するため、金融機関の承諾が必要になります。

売却代金のうち、いくらを住宅ローンの返済へ充てるのかなどを金融機関と協議することがあります。

分筆や販売を始める前に、住宅ローン残高と抵当権の状況を確認してください。

個人が所有する土地であっても、複数の区画に分け、複数の買主様へ反復継続して販売する計画は、宅地建物取引業に該当する可能性があります。

一度の分譲計画であっても、区画割りした宅地を複数の方へ販売する場合は、取引の目的、取得経緯、販売方法、区画数などを総合的に確認する必要があります。

宅地建物取引業に該当する場合は、免許を持たない個人が自ら売主として反復継続して販売することはできません。

このような場合は、土地全体を宅地建物取引業者へ一括売却する方法や、適法な事業スキームを専門家と検討する必要があります。

土地を複数区画に分けて異なる年に売却すると、区画ごとに売却価格、取得費、譲渡費用などを整理する必要があります。

測量費、分筆登記費、造成費、道路整備費などが、どの区画の取得費または譲渡費用に該当するかについて、税務上の確認が必要になることがあります。

また、事業として反復継続して土地を分譲した場合は、一般的な土地譲渡とは所得区分などの取扱いが異なる可能性があります。

具体的な税額や申告方法については、分割計画を実行する前に税理士または税務署へ確認してください。

• 土地全体では価格が高く、購入できる方が限られる。
• 住宅用地として需要のある地域にある。
• 分割後の各区画が道路へ適切に接する。
• 整形地に近い区画を複数確保できる。
• 上下水道や排水を比較的低い費用で整備できる。
• 測量・造成費を差し引いても一括売却より手取り額が増える。
• 売却完了まで一定の期間がかかっても問題がない。

• 早期に売却し、現金化したい。
• 測量、造成、道路整備の費用を先に負担したくない。
• 土地の奥行きが深く、区画割りすると接道できない土地が生じる。
• 開発許可や排水計画などの手続きが複雑である。
• 事業用地、アパート用地、店舗用地など広い土地への需要がある。
• 複数区画販売に伴う宅地建物取引業法上の問題を避けたい。
• 造成後の売却価格が不確実で、費用を回収できる見込みが低い。

例えば、相続した広い土地について、「土地全体では高額なので、半分ずつに分けた方が売れやすいのではないか」というご相談があります。

道路に広く接しており、各区画の形状や広さが住宅用地に適している場合は、2区画に分けることで購入希望者が増える可能性があります。

一方、接道部分が狭い土地や、奥行きが極端に長い土地では、分けることで一方の区画が使いにくくなり、土地全体の価値を下げる場合があります。

また、3区画以上に分けて道路や排水設備を整備する計画では、単純な分筆ではなく、開発事業として検討しなければならないことがあります。

都城市・三股町で広い土地を売却する場合、当社では最初から分筆をおすすめするのではなく、土地全体で売却する場合と、複数区画に分ける場合を比較します。

周辺で購入希望者が求めている土地の広さ、1区画当たりの価格、道路条件、上下水道、排水、建築の可否などを確認し、現実的な区画割りをご提案します。

分筆が有利と考えられる場合でも、測量費、分筆登記費、造成費、設備工事費、税金などを差し引き、売主様の手元にいくら残るのかを確認することが重要です。

また、複数区画を販売する計画では、開発許可や宅地建物取引業法上の問題が生じる可能性があるため、土地家屋調査士、行政、税理士などと連携しながら進めます。

測量や造成に費用をかける前に、まず現在の状態で査定をご依頼ください。

• 広い土地は、複数の区画に分けて売却できる場合があります。
• 各区画を別々に売る場合は、原則として分筆登記が必要です。
• 分筆前に土地全体の境界確定測量が必要になることがあります。
• 分割後の各区画について、接道と建築の可否を確認します。
• 道路新設や造成を伴う場合は、開発許可等が必要になることがあります。
• 上下水道や排水の整備費用も確認する必要があります。
• 農地の場合は、農地転用などの手続きも必要です。
• 抵当権がある場合は、金融機関との協議が必要になることがあります。
• 複数区画を複数の買主へ販売する計画は、宅地建物取引業法上の確認が必要です。
• 売却総額ではなく、測量・造成費等を差し引いた手取り額で比較しましょう。
• 分筆や造成を発注する前に、土地全体での売却と比較することをおすすめします。

• 土地を売却する際に測量は必要ですか？
• 土地の境界が分からなくても売却できますか？
• 土地だけでも売却できますか？
• 田や畑などの農地も売却できますか？
• 隣地との間に越境があっても売却できますか？

都城市・三股町の広い土地、相続した土地、空き地、農地など、
一括売却と分割売却のどちらが適しているかをご提案します。

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