土地を売却するときに測量が必要かどうかは、境界標や測量図の有無、隣接地との関係、売買契約の条件などによって異なります。すべての土地売却で境界確定測量が必要になるわけではありませんが、境界や面積が不明確な場合は、売却前に測量を行った方がよいことがあります。このページでは、土地売却における測量の必要性や種類、測量を検討した方がよいケースについて分かりやすくご説明します。

土地を売却する際、必ず測量が必要になるわけではありません。ただし、境界や土地の面積が不明確な場合、土地の一部を分けて売却する場合、買主様から境界の明示を求められる場合などは、測量が必要になることがあります。

境界標が確認でき、既存の地積測量図や境界確認書などによって土地の範囲を確認できる場合は、新たな境界確定測量を行わずに売却できることもあります。

一方で、境界標が見当たらない、隣接地所有者と境界について認識が異なる、登記面積と実際の面積に差がある可能性があるといった場合は、土地家屋調査士へ相談し、測量の必要性を確認することが大切です。

土地の測量とは、専用の測量機器などを使用して、土地の位置、形状、辺の長さ、面積、高低差などを確認する作業です。

土地を売却するための測量では、単に面積を測るだけではなく、法務局に備え付けられている公図や地積測量図、過去の境界確認書、現地の境界標などを調査し、隣接地との境界を確認することがあります。

境界を正式に確認する場合は、隣接地所有者や道路・水路などを管理する行政機関と現地で立会いを行い、合意した位置へ境界標を設置するのが一般的です。

土地を購入する方にとって、「どこからどこまでが購入する土地なのか」「実際の面積はどのくらいあるのか」は非常に重要な情報です。

境界が不明確なまま引き渡すと、購入後に塀の位置、建物の配置、庭木の越境、給排水管の位置などをめぐって、買主様と隣接地所有者とのトラブルが生じる可能性があります。

売却前に境界や面積を確認しておけば、買主様が安心して購入を検討しやすくなり、売買契約後の問題を防ぎやすくなります。

境界標があるからといって、必ず測量が不要になるとは限りません。

境界標には、コンクリート杭、金属標、金属鋲、プラスチック杭などがあります。しかし、長い年月の間に移動している可能性や、土地所有者同士が便宜的に設置した目印である可能性もあります。

境界標の位置が地積測量図や境界確認書と一致しているか、隣接地所有者との間で確認済みかなどを調べたうえで、測量の必要性を判断します。

「測量」と呼ばれる作業には複数の種類があります。目的によって、必要な作業や作成される図面が異なります。

次のような土地では、売却前に測量や境界確認を検討した方がよい場合があります。

土地を売却する際、必ず新たな測量を行わなければならないわけではありません。

境界標が現地で確認でき、過去の地積測量図や境界確認書などによって土地の範囲が明確な場合は、新たな境界確定測量を行わずに売却できることがあります。

また、買主様が登記簿に記載された面積や現在の境界状況を理解し、測量を行わない条件で購入することに合意すれば、その条件を売買契約書に定めて売却できる場合があります。

ただし、測量を行わないことで売却後のトラブルが予想される場合は、費用を抑えることだけを優先せず、測量を行った方がよいこともあります。

土地売買では、売買代金を決める方法として「公簿売買」と「実測売買」があります。

公簿売買であれば測量が不要とは限りません。公簿面積で売買する場合でも、買主様へ土地の範囲を示すために境界確認を求められることがあります。

反対に、実測売買を行う場合は、売買代金を決めるための面積を確認する必要があるため、測量が必要になります。

土地の境界や形状を確認する際には、法務局の資料や過去に作成された書類を調査します。

地積測量図が法務局に備え付けられていても、作成年代が古く、現在の測量基準による座標や境界標の記載がない場合があります。

書類があるかどうかだけで判断せず、現在の現地状況と一致しているかを確認することが重要です。

境界確定測量では、土地家屋調査士が資料調査と現地測量を行ったうえで、隣接地所有者へ境界立会いを依頼します。

立会いでは、既存の境界標、塀、側溝、過去の測量図などを確認しながら、境界と考えられる位置について説明します。

関係者が境界位置を確認した場合は、境界標を設置し、境界確認書などを取り交わします。

隣接地所有者が遠方に住んでいる、相続登記が終わっていない、所有者の連絡先が分からないといった場合は、立会いまでに時間がかかることがあります。

売却する土地が公道、市道、里道、水路などの公共用地に接している場合は、隣接する個人だけでなく、道路や水路を管理する行政機関との境界確認が必要になることがあります。

一般に、個人所有の土地同士の境界だけを確認する測量より、行政機関との立会いや手続きを伴う測量の方が時間を要する場合があります。

道路との境界が不明確な場合は、土地の有効面積だけでなく、建築基準法上の接道条件や道路後退の必要性にも影響することがあります。

測量を行うと、建物、屋根、雨どい、塀、給排水管、庭木などが境界を越えていることが判明する場合があります。

売主様側の建物などが隣地へ越境している場合と、隣地側の建物などが売却する土地へ越境している場合があります。

越境物をすぐに撤去できる場合は、売却前または引渡しまでに対応することを検討します。

すぐに撤去できない場合は、隣接地所有者との間で、越境の事実や将来の建て替え時などに撤去することを確認する書面を作成し、その内容を買主様へ説明することがあります。

測量費用は、土地の面積だけで一律に決まるものではありません。

土地の形状、隣接地の数、境界標や既存資料の有無、公道や水路との境界確認が必要かどうかなどによって大きく異なります。

土地家屋調査士へ相談する際は、測量だけの費用なのか、境界標の設置、境界確認書の作成、分筆登記や地積更正登記の費用まで含まれているのかを確認してください。

物件ごとの差が大きいため、正式に依頼する前に現地と資料を確認してもらい、見積書を取得することをおすすめします。

測量にかかる期間も、土地の状況や手続きの内容によって異なります。

現況測量であれば比較的短い期間で完了することがありますが、境界確定測量では、資料調査、現地測量、隣接地所有者への連絡、立会い、確認書の取り交わしなどが必要です。

隣接地所有者とすぐに連絡が取れない場合や、道路・水路の管理者との立会いが必要な場合は、数か月以上かかる可能性もあります。

買主様が決まってから測量を始めると、契約や引渡しの予定に間に合わないことがあります。測量が必要となる可能性が高い土地は、販売活動と並行して早めに準備を進めることが大切です。

土地売却のために売主様が境界を明示し、測量を行う場合は、売主様が費用を負担することが一般的です。

ただし、法律上すべての売買で必ず売主様が測量費用を負担すると一律に決まっているわけではありません。

買主様が購入後の利用目的のために、通常の売却には不要な測量や分筆を希望する場合は、買主様が費用を負担したり、双方で協議したりすることもあります。

誰がどの測量を行い、どの費用を負担するのかは、売買契約書で明確に定めることが重要です。

測量を行ったからといって、かかった費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

土地の売却価格は、周辺の取引相場、立地、形状、道路条件、需要などを基に決まります。

ただし、境界と面積が明確になることで買主様が安心して検討でき、契約後のトラブルを防ぎやすくなるため、売却を円滑に進める効果は期待できます。

費用をかければ必ず高く売れると考えるのではなく、測量をしない場合のリスクと比較して必要性を判断しましょう。

土地家屋調査士は、土地や建物の調査・測量を行い、土地の分筆、地積更正、建物表題登記などの表示に関する登記手続きを行う専門家です。

土地売却では、法務局の資料調査、現地測量、境界標の確認、隣接地所有者との立会い、測量図や境界確認書の作成などを依頼します。

不動産会社が測量を行うのではなく、専門的な測量や登記が必要な場合は、土地家屋調査士と連携して進めます。

隣接地所有者と境界について意見が一致せず、通常の立会いでは確認できない場合があります。

このような場合には、法務局の「筆界特定制度」を利用できることがあります。

筆界特定制度とは、土地の所有者などからの申請に基づいて、筆界特定登記官が外部専門家の意見を踏まえ、登記されたときの土地の境界である筆界の位置を明らかにする制度です。

ただし、筆界特定制度は、土地の所有権がどこまで及ぶかを最終的に確定する裁判ではありません。

所有権をめぐる争いや損害賠償などの問題がある場合は、土地家屋調査士だけでなく、弁護士への相談が必要になることがあります。

例えば、相続した土地について、登記簿には300平方メートルと記載されているものの、境界標や測量図が見つからず、古いブロック塀が境界だと思われているケースがあります。

このような場合でも、登記資料や周辺相場を基に査定することは可能です。

その後、現地を確認し、買主様へ土地の範囲を示すために測量が必要か、公簿売買で進められるかを検討します。

購入申込みを受けてから初めて境界問題が判明すると、契約条件の変更や引渡しの延期につながることがあります。

境界標や測量資料が見つからない場合は、売却を依頼する段階で不動産会社へ伝え、早めに確認することが大切です。

都城市・三股町の土地売却では、すべての物件について高額な境界確定測量を行う必要があるわけではありません。

当社では、最初に登記事項証明書、公図、地積測量図、境界確認書などの資料と現地の境界標を確認し、売却にどの程度の測量が必要かをご説明します。

境界が明確で既存資料を利用できる場合は、新たな測量を行わずに販売できる可能性があります。

一方、土地の一部を売却する場合、境界について隣地との認識が異なる場合、越境が疑われる場合などは、土地家屋調査士と連携して早めに手続きを進めます。

測量には費用と期間がかかるため、売却のために本当に必要な作業なのかを確認することが大切です。査定前に測量を発注せず、まず現在の資料と土地の状態をお知らせください。

• 土地売却で必ず境界確定測量が必要になるわけではありません。
• 既存の境界標や測量図を利用できる場合があります。
• 公簿売買でも境界の確認を求められることがあります。
• 実測売買や分筆売却では測量が必要です。
• 測量では隣接地や道路・水路との境界を確認します。
• 越境が見つかった場合も、条件を整理して売却できる場合があります。
• 測量費用と期間は、土地や隣接地の状況によって異なります。
• 測量費用は売主様が負担することが一般的ですが、契約条件によって異なります。
• 隣地と境界の合意ができない場合は、筆界特定制度などを検討できます。
• 測量を依頼する前に、必要性、費用、期間を確認しましょう。

• 土地の境界が分からなくても売却できますか？
• 測量費用は誰が負担しますか？
• 隣地との間に越境があっても売却できますか？
• 土地を分筆して売却できますか？
• 土地だけでも売却できますか？

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