古い家が建っている土地を売却するとき、「建物を残したまま売るべきか」「先に解体して更地にした方が売れやすいのか」と迷われる方は少なくありません。古家付き土地と更地のどちらが売りやすいかは、建物の状態、土地の需要、解体費用、固定資産税、再建築の可否などによって異なります。このページでは、それぞれのメリット・デメリットと判断方法を分かりやすくご説明します。

一概に更地の方が売りやすいとは限りません。建物を利用したい買主様が見込める場合や、売主様が解体費用を先に負担したくない場合は、古家付き土地として販売する方法が適しています。一方、建物の老朽化が著しく、土地を探している方が多い地域では、更地の方が検討されやすい場合があります。解体前に両方の販売方法を比較することが重要です。

古家付き土地と更地のどちらが売りやすいかは、物件によって異なります。古い建物であっても利用したい買主様がいる場合は、古家付きのまま売却した方が有利です。一方、建物の利用が難しく、土地としての需要が高い場合は、更地にした方が購入を検討されやすくなることがあります。

建物を解体すると、土地の形状や高低差が分かりやすくなり、購入後に新築を予定している方が検討しやすくなります。

しかし、解体にはまとまった費用がかかり、その費用を売却価格へそのまま上乗せできるとは限りません。また、建物を利用したい買主様を対象にできなくなり、売却までの間の固定資産税等の取扱いが変わる可能性もあります。

そのため、査定前に解体するのではなく、まず現在の状態で査定を受け、古家付きで売る場合と更地で売る場合を比較してから判断することをおすすめします。

古家付き土地とは、古い建物を残したまま、土地としての価値を中心に販売する不動産です。

「古家」という法律上の明確な築年数の基準があるわけではありません。建物が古く、価格の中心が土地にある場合などに、販売上の表現として「古家付き土地」と表示されることがあります。

買主様は購入後、建物をそのまま利用する、リフォームする、または解体して新築するなどの方法を選択します。

更地とは、一般的には建物などがなく、土地をすぐに利用しやすい状態をいいます。

ただし、建物を解体しただけで、すべての土地が住宅用地として利用できるわけではありません。

接道条件、用途地域、建築基準法上の制限、上下水道、排水、高低差、擁壁などによっては、新しい建物を建築できない場合や、追加工事が必要になる場合があります。

• 建物の老朽化や倒壊などに対する不安を持たれる場合があります。
• 土地の形状や高低差、地中の状態を確認しにくいことがあります。
• 買主様が解体費用を見込んで、価格交渉を行う場合があります。
• 売却まで建物の安全管理や草刈りなどが必要です。
• 建物内に家財道具が残っている場合は、処分費用も考慮されます。
• 雨漏りやシロアリ被害など、把握している不具合を買主様へ説明する必要があります。

• 売却が決まる前に、売主様が解体費用を負担します。
• 解体費用を売却価格へ全額上乗せできるとは限りません。
• 建物をリフォームして使いたい買主様を対象にできなくなります。
• 住宅用地特例の対象外となり、固定資産税等の負担が変わる可能性があります。
• 解体後に地中埋設物、古い基礎、井戸などが見つかる場合があります。
• 更地にしても、価格や立地条件によってはすぐに売れない場合があります。

更地にすれば、必ず古家付き土地より高く売れるとは限りません。

例えば、古家付き土地の想定売却価格より、更地の想定売却価格が高くなったとしても、その差額より解体費用の方が大きければ、売主様の手元に残る金額は少なくなります。

売出価格だけではなく、解体費用、家財処分費、測量費、税負担、売却期間なども含めて比較することが大切です。

解体費用は、建物の構造や床面積だけでは決まりません。

解体を検討する場合は、見積書にどこまでの撤去作業が含まれているか、追加費用が発生する条件は何かを確認してください。

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすことで固定資産税や都市計画税の負担を軽減する住宅用地特例が適用されている場合があります。

住宅を解体して住宅用地ではなくなると、翌年度以降、その特例の対象外となり、土地の固定資産税等が上がる可能性があります。

古い建物が建っていても、現在の法令では新しい建物を建築できない土地があります。

道路に接していない、接道幅が不足している、建築基準法上の道路として認められていないなどの場合は、建て替えが難しい可能性があります。

再建築できない土地の建物を先に解体すると、既存建物を利用するという選択肢も失われ、物件の価値が下がる場合があります。

解体工事を発注する前に、接道条件、用途地域、建築上の制限などを必ず確認しましょう。

登記されている建物を解体した場合は、法務局で建物滅失登記を行う必要があります。

建物の登記が残ったままでは、登記上は建物が存在している状態となり、土地の売却手続きや買主様の融資などへ影響する場合があります。

建物滅失登記は土地家屋調査士へ依頼できます。解体工事後は、解体業者から必要な証明書類を受け取り、大切に保管してください。

古家付きの状態で販売し、買主様が決まった後に、売主様の負担で建物を解体して更地で引き渡す方法もあります。

この方法であれば、販売中は建物を利用したい方と土地を探している方の両方へ紹介でき、売却の見通しが立ってから解体費用を負担できます。

ただし、売買契約書には、解体完了期限、解体範囲、地中埋設物が見つかった場合の負担、建物滅失登記、引渡し時期などを明確に定める必要があります。

• 修繕すれば建物を使用できる可能性がある。
• リフォーム向け中古住宅への需要が見込める。
• 売主様が解体費用を先に負担したくない。
• 売却までに時間がかかる可能性がある。
• 再建築できるかどうかの確認が終わっていない。
• 古家付きと更地のどちらが有利か、購入者の反応を見て判断したい。

• 建物の倒壊や部材落下の危険が高い。
• 建物を利用できる可能性が低い。
• 周辺で新築用地を探している方が多い。
• 建物があることで土地の形状や境界を確認しにくい。
• 解体費用を差し引いても、更地の方が手元に残る金額が多いと見込まれる。
• 空き家の管理上、早急な解体が必要である。

相続した実家について、「建物が古いので、解体しなければ売れないと思っていた」というご相談をいただくことがあります。

しかし、現地を確認すると、建物を修繕して利用できる可能性があり、古家付き土地または中古住宅として販売できる場合があります。

反対に、建物の老朽化が著しく、倒壊などの危険があり、周辺では新築用地を探している方が多い場合には、更地にすることで検討者が増える可能性があります。

重要なのは、「築年数が古いから解体する」と一律に決めるのではなく、建物を残した場合と解体した場合の売却条件を比較することです。

都城市・三股町で古い住宅や相続した実家を売却する場合、当社では最初から解体をおすすめするのではなく、建物を残した場合と更地にした場合を比較してご提案します。

具体的には、建物の状態、周辺の土地需要、再建築の可否、解体費用、家財処分費、固定資産税等への影響、想定される売却期間などを確認します。

売主様が解体費用を先に用意することが難しい場合は、古家付き土地として販売する方法や、購入者が決まった後に売主様の負担で解体して引き渡す方法も検討できます。

相続登記が終わっていない、家財道具が残っている、遠方に住んでいる、建物の傷みが進んでいるといった場合でもご相談いただけます。

解体や家財処分に費用をかける前に、まず現在の状態で査定をご依頼ください。

• 古家付き土地と更地のどちらが売りやすいかは、物件によって異なります。
• 建物を利用したい買主様がいる場合は、古家付き土地が有利です。
• 土地需要が高く、建物の利用が難しい場合は、更地が検討されやすいことがあります。
• 解体費用を売却価格へ全額上乗せできるとは限りません。
• 解体後は固定資産税等の取扱いが変わる可能性があります。
• 解体前に再建築の可否を確認することが重要です。
• 買主様が決まった後に解体して引き渡す方法もあります。
• 売出価格ではなく、諸費用を差し引いた手取り額で比較しましょう。
• 解体工事を発注する前に、現在の状態で査定を受けることをおすすめします。

• 空き家は解体してから売った方がよいですか？
• 古い空き家でも売却できますか？
• 土地だけでも売却できますか？
• 売却前にリフォームした方がよいですか？
• 空き家に残っている家財道具はどうすればよいですか？

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