契約不適合責任とは、売買によって引き渡された不動産が、種類・品質・数量などについて売買契約で合意した内容に適合していない場合に、売主様が負う可能性のある責任です。単に建物が古い、不具合があるというだけで直ちに責任が発生するわけではありません。どのような状態を契約内容としたのか、売主様が不具合を説明したか、契約書で責任の範囲や期間をどのように定めたかが重要です。

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、売買契約で合意した状態に適合していない場合に問題となる売主様の責任です。買主様は、要件を満たす場合に、修補などの追完、代金減額、損害賠償、契約解除を求めることがあります。ただし、中古住宅に不具合があるだけで自動的に責任が発生するのではなく、契約内容と実際の状態が一致しているかが判断の中心になります。

契約不適合責任とは、売主様が引き渡した土地や建物が、種類、品質、数量などについて、売買契約で合意した内容に適合していない場合に負う可能性のある責任です。

例えば、売買契約上は雨漏りのない住宅として引き渡す内容であったにもかかわらず、契約時から存在していた雨漏りが引渡し後に判明した場合は、契約内容との不一致が問題になることがあります。

一方、雨漏りの場所や発生状況を契約前に具体的に説明し、買主様がその状態を理解したうえで購入した場合は、その雨漏りを含む状態を契約内容として整理できます。

したがって、築年数が古いことや不具合が存在することだけで、直ちに契約不適合責任が発生するわけではありません。

重要なのは、売買契約書、物件状況報告書、付帯設備表、重要事項説明書などを通じて、売主様と買主様がどのような状態を契約内容として合意したかです。

2020年4月1日に施行された改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」という考え方は、「契約不適合責任」へ改められました。

従来は、通常では発見しにくい「隠れた瑕疵」があるかどうかが大きな問題となっていました。

現在は、目的物が「契約の内容に適合しているか」が判断の中心です。

この変更により、売買契約書、物件状況報告書、付帯設備表などを使い、引渡し状態を具体的に定めることが、これまで以上に重要になりました。

契約内容は、売買契約書の一文だけで決まるとは限りません。

契約締結までの説明、物件に関する書面、売買価格、建物の築年数、利用目的なども含めて、売主様と買主様がどのような状態を合意したのかが問題となります。

民法では、契約不適合がある場合の買主様の権利として、主に次のものが定められています。

買主様が希望すれば、いつでもすべての請求が認められるわけではありません。

不適合の内容、契約条件、通知時期、売主様の帰責性、追完の可否、問題の重大性など、それぞれの法的要件を確認する必要があります。

買主様が行使する権利によって、売主様の帰責事由が必要かどうかは異なります。

例えば、追完請求や代金減額請求は、損害賠償請求とは要件が異なります。

損害賠償請求については、一般的な債務不履行責任の規定が適用され、売主様の責めに帰すことができない事由による場合は、損害賠償責任を負わないことがあります。

そのため、「売主様が知らなかったから、どの請求も一切認められない」「知らなかったとしても、すべての損害を必ず負担する」と一律に判断することはできません。

契約不適合が買主様の責めに帰すべき事由によって生じた場合は、買主様が追完請求や代金減額請求を行えないことがあります。

例えば、引渡し後の不適切な工事や管理によって不具合が発生した場合は、契約時から存在していた不適合とは区別して考える必要があります。

引渡し後に問題が発生した場合は、いつから、どの場所に、どのような症状があり、誰がどのような工事を行ったのかを確認することが重要です。

民法では、種類または品質に関する契約不適合について、買主様が不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主様へ通知しなければ、原則として追完請求などを行えなくなる旨が定められています。

ただし、売主様が引渡し時にその不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合は、この1年以内の通知に関する制限が適用されないことがあります。

また、この「知った時から1年以内」という期間は、あらゆる請求権が必ず1年で消滅するという単純な意味ではありません。一般的な消滅時効や、売買契約書で定めた通知期間・責任期間も確認する必要があります。

個人の売主様と個人の買主様との売買では、契約不適合責任を負わない、または責任を負う範囲や期間を限定する特約を設けることがあります。

築年数の古い中古住宅や古家付き土地では、契約不適合責任を免責とする条件で売却されることもあります。

ただし、免責特約があれば、売主様が把握している不具合を説明しなくてもよいわけではありません。

売主様が契約不適合を知りながら買主様へ告げなかった事実や、売主様自身が第三者の権利を設定・譲渡したことによって生じた不適合などについては、免責特約を主張できない場合があります。

免責とする場合も、確認している雨漏り、シロアリ被害、設備故障、境界問題などを具体的に説明し、買主様が理解した状態で契約することが重要です。

宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない方が買主となる売買では、宅地建物取引業法による制限があります。

この場合、民法より買主様に不利となる特約は、原則として設けることができません。

ただし、契約不適合について買主様が売主へ通知すべき期間を、引渡しの日から2年以上とする特約など、法律上認められる定めがあります。

売主様が個人か不動産会社か、買主様が一般のお客様か宅地建物取引業者かによって適用される規定が異なるため、契約書を一律に判断することはできません。

現状有姿と契約不適合責任の免責は、同じ意味ではありません。

現状有姿とは、原則として売買契約時に確認された現在の状態を基本に引き渡すという考え方です。

一方、契約不適合責任の免責は、契約内容に適合しない状態が見つかった場合に、売主様が負う責任を免除または制限する取決めです。

契約書に「現状有姿」とだけ記載しても、責任の範囲がすべて明確になるとは限りません。

把握している不具合、修理する事項、修理しない事項、設備の故障、責任を負う範囲と期間などを具体的に記載することが重要です。

中古住宅には、築年数や使用に伴う経年劣化、傷、汚れ、設備の消耗などがあります。

それらが存在するだけで、すべて契約不適合になるわけではありません。

例えば、築50年の住宅を、老朽化や設備の劣化を説明したうえで、現状有姿・契約不適合責任免責の条件で売却した場合と、リフォーム済みで直ちに居住できる住宅として売却した場合では、契約で予定される品質が異なります。

売買価格、築年数、説明内容、買主様による内覧や調査の機会、契約書の記載などを踏まえて、契約内容を判断する必要があります。

売主様が不具合を知らなかったという事情だけで、契約不適合責任がすべて否定されるとは限りません。

現在の契約不適合責任では、まず、引き渡された物件が契約内容に適合しているかが問題となります。

ただし、損害賠償請求については売主様の帰責事由が問題となり、免責特約の有無、買主様からの通知時期なども関係します。

相続した住宅などで詳しい状態が分からない場合は、「異常なし」と断定せず、「相続物件のため詳細不明」「床下未調査」「設備は動作未確認」など、確認状況を正確に説明することが大切です。

一般の個人売主様が、壁や床をすべて解体し、建物内部の不具合を完全に調査してから売却しなければならないとは限りません。

しかし、売主様が把握している事実や、過去の修理・被害履歴を正確に申告することは重要です。

また、天井に雨染みがある、床が沈む、排水が頻繁に詰まるなど、明らかな症状がある場合は、その事実を不動産会社へ伝えます。

必要に応じて、建物状況調査、シロアリ調査、測量などを検討しますが、調査を行えば将来の不具合をすべて保証できるわけではありません。

• 建物や土地を現地で十分に確認する。
• 物件状況報告書と付帯設備表を確認する。
• 過去の修理履歴や調査報告書を確認する。
• 修理が必要な箇所と費用の目安を確認する。
• 売主様が引渡し前に行う工事を確認する。
• 現状有姿や免責特約の意味を確認する。
• 契約不適合責任の対象・通知期間を確認する。
• 不明点を残したまま契約せず、書面で回答を受ける。

引渡し後に不具合が見つかった場合は、すぐに売主様や仲介会社へ費用を請求するのではなく、まず事実関係と契約内容を確認することが大切です。

不具合が見つかったからといって、買主様が選んだ工事費用の全額を、当然に売主様へ請求できるとは限りません。

その不具合が契約不適合に当たるか、契約前から存在していたか、事前に説明されていたか、修理方法や費用が相当か、売主様へ追完の機会を与えたかなどを確認する必要があります。

中古住宅では、元の状態へ必要な範囲で修補する費用と、買主様の希望によるグレードアップ工事を区別することも重要です。

契約書を確認していない第三者の助言だけで請求を進めず、まず契約当事者と仲介会社で事実関係を整理しましょう。

契約不適合責任は、原則として売買契約の当事者である売主様と買主様との間で問題となる責任です。

仲介会社は売主ではないため、物件の修理費用を当然に負担する立場ではありません。

ただし、仲介会社が把握していた重要な事実を説明しなかった、必要な調査や確認を怠ったなど、仲介業務上の説明義務・注意義務に違反したと認められる場合は、別途責任が問題となることがあります。

不具合が見つかったという事実だけで、売主様、仲介会社、施工業者の誰に責任があるかを決めることはできません。

例えば、築年数の古い住宅を、現状有姿・契約不適合責任免責の条件で購入した後、設備の故障が見つかり、「修理費用をすべて売主様へ請求できるのか」というご相談があります。

この場合、設備が売買対象に含まれていたか、付帯設備表にはどのように記載されていたか、故障は事前に説明されていたか、動作確認済みとされていたかなどを確認します。

付帯設備表に「故障」「動作未確認」と記載され、買主様がその状態を理解して契約していた場合は、その故障を含む状態が契約内容となっている可能性があります。

反対に、正常に使用できる設備として引き継ぐ合意であったにもかかわらず、引渡し時に使用できなかった場合は、契約内容との不一致を検討します。

「中古だから買主様の自己責任」「不具合があればすべて売主様の責任」と一律に判断せず、契約書類と事実関係を確認することが重要です。

都城市・三股町で中古住宅を売却する場合、築年数に応じた傷みや設備の劣化があることは珍しくありません。

中古住宅は新品ではありませんので、すべての傷みを売主様が修理してから引き渡さなければならないわけではありません。

一方で、現状有姿や契約不適合責任免責という言葉だけに頼り、把握している不具合を説明しなければ、引渡し後のトラブルにつながります。

当社では、売主様から雨漏り、シロアリ被害、設備故障、修理履歴などを丁寧にお聞きし、物件状況報告書や付帯設備表へ具体的に記載します。

相続した住宅などで詳しい状態が分からない場合は、確認済みの事項と未確認の事項を区別し、「不明」「未調査」「動作未確認」など、現在分かっている範囲を正確に説明します。

そのうえで、売主様が修理する事項、買主様が現状のまま引き受ける事項、契約不適合責任の対象、通知期間などを売買契約書で整理します。

引渡し後に問題が見つかった場合も、契約書を確認しないまま責任を決めるのではなく、発見時の状態を保存し、売主様、買主様、仲介会社で事実を確認することが大切です。

中古住宅の性質を踏まえながら、売主様と買主様が合意した内容を具体的に書面化することが、トラブル防止につながります。

• 契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約内容に適合していない場合に問題となる売主様の責任です。
• 中古住宅に不具合があるだけで、直ちに責任が発生するわけではありません。
• 判断の中心は、契約でどのような状態を合意したかです。
• 買主様は、要件を満たす場合に追完、代金減額、損害賠償、解除を求めることがあります。
• それぞれの請求には異なる要件があります。
• 種類・品質の不適合は、原則として知った時から1年以内の通知が必要です。
• 売主様が不適合を知っていた場合などは、通知期間の扱いが異なることがあります。
• 個人間売買では、責任を免除・制限する特約を設けることがあります。
• 売主様が知りながら告げなかった事実については、免責特約を主張できない可能性があります。
• 宅地建物取引業者が売主となる場合は、宅地建物取引業法上の制限があります。
• 現状有姿と契約不適合責任免責は同じ意味ではありません。
• 物件状況報告書、付帯設備表、契約書へ具体的に記載することが重要です。
• 引渡し後に問題が見つかった場合は、工事前に現状を保存し、相手方へ通知します。
• 不具合が見つかっただけで、修理費用の全額を当然に請求できるとは限りません。
• 具体的な責任の有無は、契約書と事実関係を確認して個別に判断します。

• 現状有姿での売却とは何ですか？
• 雨漏りがある住宅でも売却できますか？
• シロアリ被害がある住宅でも売却できますか？
• 住宅設備が古いままでも売却できますか？
• 築50年以上の住宅でも売却できますか？
• 建物状況調査とは何ですか？

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