不動産売却は、一般的に「売却相談」「査定」「売出価格の決定」「媒介契約」「販売活動」「購入申込み」「売買契約」「引渡し準備」「決済・引渡し」「確定申告」という流れで進みます。ただし、住宅ローン、相続登記、境界、建物の不具合、家財道具などの状況によって必要な準備は異なります。まずは現在の状況を不動産会社へ正確に伝え、売却方法とスケジュールを整理することが大切です。

不動産売却は、査定を受けて売出価格を決め、不動産会社と媒介契約を結んだ後、販売活動、売買契約、決済・引渡しへ進むのが一般的です。相談から引渡しまで数か月かかることも多いため、売却理由、希望時期、住宅ローン残高、相続登記、境界、建物の状態などを早めに整理しましょう。

不動産売却は、売却相談から始まり、物件調査・査定、売出価格の決定、媒介契約、販売活動、購入申込み、売買契約、引渡し準備、決済・引渡し、確定申告という順番で進みます。

すべての物件が同じ期間や手続きで売却できるわけではありません。相続登記が終わっていない、住宅ローンが残っている、土地の境界が分からない、建物に雨漏りやシロアリ被害がある、家財道具が残っている場合は、追加の手続きが必要になることがあります。

売却を急ぐ場合でも、査定価格だけで不動産会社を選ばず、売却方法、想定する買主様、販売期間、必要な費用、契約条件まで確認することが大切です。

期間は、価格、立地、建物の状態、市場の需要、売却条件、相続や測量の進み具合によって大きく異なります。

売却することを最終決定していない段階でも相談できます。現在の価値を知りたい、将来売却する可能性がある、相続した不動産をどうするか迷っている場合も問題ありません。

相談時は、売却理由、希望時期、希望価格、居住・空き家・賃貸中の別、住宅ローン、相続や共有、建物の不具合、境界、家財道具、近隣へ知られたくない事情などを伝えます。

書類が見つからない場合でも相談や査定は可能です。不具合や境界問題など、不利と思われる情報も早い段階で共有することが、後のトラブル防止につながります。

査定には、資料や周辺相場をもとに概算を算出する簡易査定と、実際に現地を確認する訪問査定があります。具体的に売却を検討している場合は、道路、境界、建物状態、周辺環境を確認できる訪問査定が適しています。

査定では、土地・建物面積、用途地域、道路、上下水道、築年数、修繕状況、雨漏り・シロアリ、境界・越境、周辺の成約事例、住宅ローン、測量・解体・修繕費などを確認します。

査定結果と売主様の希望を踏まえ、広告へ掲載する売出価格を決めます。高すぎる価格は販売を長期化させる可能性があり、早期売却を優先する場合は市場で検討されやすい価格設定が必要です。

売却方法は、中古住宅、古家付き土地、更地渡し、現状有姿、境界確定後の引渡し、家財撤去後の引渡し、買主様決定後の解体などから物件に合う方法を検討します。

媒介契約は、不動産会社へ売却活動を依頼し、業務内容や契約期間を定める契約です。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

複数社へ依頼すれば必ず早く売れるわけではありません。査定額だけでなく、地域の相場、担当者の経験、販売方針、報告内容、契約書作成能力、他社への対応も確認します。

不動産会社は、不動産情報サイト、指定流通機構、既存顧客への紹介、他の不動産会社との連携、チラシ、現地看板、現地案内などを行います。

近隣に知られたくない場合は、広告を出さず、紹介先を限定する方法もあります。ただし、情報公開を限定すると、売却期間や価格へ影響する可能性があります。

問い合わせが少ない場合は、すぐに値下げする前に、価格、写真、説明、引渡し条件、内覧対応、物件の問題点、競合物件などを分析します。

居住中でも内覧できます。室内を明るくし、通路を整理し、貴重品や個人情報を片付けます。価格、修理、設備の譲渡などは、その場で約束せず、不動産会社を通じて回答します。

購入希望者は、購入希望価格、手付金、融資、契約日、引渡し日などを記載した購入申込書を提出することがあります。購入申込みは、原則として売買契約そのものではありません。

複数の申込みがあっても、最高額の方を必ず選ぶ必要はありません。融資の確実性、引渡し時期、工事条件、解除条件などを含めて判断します。

値引きに応じるかは売主様が決めます。価格を下げる代わりに、現状有姿、設備保証なし、売主負担工事を減らすなど、条件全体で調整する方法もあります。

宅地建物取引士が、登記、法令、道路、設備、災害リスク、解除、融資特約などを買主様へ説明します。その後、売主様と買主様が売買契約書の内容を確認し、署名・押印します。

物件状況報告書には、雨漏り、シロアリ、傾き、給排水、修繕、境界、越境、地中埋設物などを記載します。付帯設備表には、キッチン、給湯器、エアコン、井戸、太陽光設備等の有無、不具合、動作確認状況を記載します。

確認していない事項を「なし」と断定せず、「不明」「未調査」「動作未確認」と区別します。

売買契約後の変更は双方の合意が必要です。手付解除、融資特約、契約違反、合意解除、停止条件など、解除の可否は契約内容と事実関係によって異なります。

契約後は、住宅ローン完済、抵当権抹消、住所・氏名変更登記、相続登記、測量、解体、修理、家財撤去、引越し、司法書士による本人確認などを進めます。

売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合は、不足額を自己資金で準備する必要があります。難しい場合は、契約前に金融機関へ相談します。

相続物件は、原則として買主様への所有権移転までに相続登記を行います。共有名義の物件全体を売却するには、原則として共有者全員の協力が必要です。

確定測量は、隣接地所有者の立会いや公道との境界確認に時間がかかる場合があります。解体では、建物だけでなく基礎、塀、樹木、浄化槽、井戸、地中埋設物の取扱いも明確にします。

決済日には、買主様から残代金を受け取り、所有権移転登記に必要な書類を司法書士へ渡し、鍵や関係書類を買主様へ引き渡します。

振込依頼書を確認しただけではなく、実際の入金を確認してから鍵等を引き渡します。固定資産税・都市計画税は、契約で定めた起算日と引渡し日を基準に日割り精算することが一般的ですが、自治体への納税義務者が変更されるものではありません。

買主様へ、鍵、リモコン、取扱説明書、保証書、建築確認書類、図面、測量図、修理記録、浄化槽・井戸・太陽光設備の資料などを引き継ぎます。

不動産を売却して利益が生じた場合は、原則として譲渡所得の確定申告が必要です。自宅の3,000万円特別控除、相続した空き家の特例、取得費加算の特例などを利用する場合も申告が必要となることがあります。

取得費には購入代金や建築費等が含まれ、建物は減価償却費相当額を差し引きます。取得費が分からない場合は、売却代金の5％を概算取得費とする方法がありますが、税負担が大きくなる可能性があります。

売却時・購入時の契約書、仲介手数料、印紙税、測量費、解体費などの領収書を保管します。特例の要件や税額は、税務署または税理士へ確認してください。

1. 相場に合った価格を設定する。
2. 必要書類を早めに準備する。
3. 不具合や問題を最初に共有する。
4. 内覧へ柔軟に対応する。
5. 販売状況を定期的に見直す。
6. 契約後の測量、抵当権抹消、家財撤去等を早く始める。

都城市・三股町では、土地、中古住宅、相続した実家、長期間利用していない空き家など、さまざまな売却相談があります。市街地と郊外では購入者層や価格帯が異なり、同じ販売方法が適しているとは限りません。

当社では、現在の状態で販売する方法、修理して中古住宅として販売する方法、古家付き土地、買主様決定後の解体などを比較します。住宅ローン、相続登記、境界、越境、雨漏り、シロアリ、家財道具などの問題がある場合も、現在分かっている状況から整理します。

査定を依頼したからといって、必ず売却する必要はありません。現在の価格、売却方法、必要な費用、手取り額を確認してから判断できます。

• 不動産売却は、相談、査定、媒介契約、販売、契約、引渡し、確定申告の順に進みます。
• 査定価格は、必ずその金額で売れることを保証するものではありません。
• 売出価格、成約価格、最終的な手取り額は異なります。
• 購入申込みは価格だけでなく、融資、手付金、引渡し条件を確認します。
• 把握している建物や設備の不具合は買主様へ説明します。
• 現状有姿と契約不適合責任の免責は同じ意味ではありません。
• 売買契約後は、双方の合意なく条件を変更できません。
• 住宅ローンは決済時に完済し、抵当権を抹消します。
• 相続物件は、原則として所有権移転までに相続登記を行います。
• 測量、解体、修理、家財撤去は契約条件に従って進めます。
• 残代金の入金確認後に、鍵と登記書類を引き渡します。
• 売却後は契約書や領収書を保管し、確定申告を確認します。

• 売却にはどれくらいの期間がかかりますか？
• 査定後に売却を断っても大丈夫ですか？
• どのような売却活動を行いますか？
• 売れない場合は値下げが必要ですか？
• 不動産の売却にはどのような費用がかかりますか？
• 住宅ローンが残っていても売却できますか？
• 相続した不動産を売却できますか？
• 現状有姿での売却とは何ですか？
• 契約不適合責任とは何ですか？

土地、中古住宅、空き家、相続した実家など、売却するか迷っている段階からご相談いただけます。住宅ローン、相続登記、境界、建物の不具合、家財道具などがある場合も、現在の状態でお気軽にご相談ください。

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