不動産の売買契約では、売主様と買主様が、売買代金、手付金、残代金の支払日、物件の引渡し日、住宅ローン特約、契約解除、境界、設備、契約不適合責任などの条件を確認し、売買契約書へ署名・押印します。契約条件に合意した後は、原則として一方の都合だけで自由に内容を変更できません。契約前に、金額だけでなく、売主様が引渡しまでに行うことや、解除条件、費用負担まで確認することが重要です。

売買契約では、売主様と買主様が売買条件を最終確認し、売買契約書へ署名・押印します。一般的には、契約前に買主様が重要事項説明を受け、その後、売買代金、手付金、決済・引渡し日、住宅ローン特約、契約解除、境界、設備、契約不適合責任などを確認します。契約締結時には買主様から売主様へ手付金が支払われることが多く、契約後は双方が契約内容に従って決済・引渡しの準備を進めます。

売買契約では、売主様と買主様が、これまで調整してきた価格や引渡し条件を書面で確定します。

売買契約書には、売買代金、手付金、残代金の支払日、所有権移転、物件の引渡し、境界、設備、住宅ローン特約、契約解除、違約金、契約不適合責任などが記載されます。

売主様と買主様が内容を確認し、署名・押印することで売買契約が成立します。契約後は、それぞれが契約で約束した手続きを期限までに行います。

重要事項説明は、売買契約が成立する前に、宅地建物取引士が買主様に対して行います。

買主様が購入判断をするうえで重要となる、所有者、抵当権、法令上の制限、接道、上下水道、災害リスク、管理関係、契約解除などを説明します。

売主様は重要事項説明を行う立場ではありませんが、不動産会社の調査や買主様への説明に必要な資料や事実を、正確に提供することが重要です。

手付金とは、売買契約の締結時に、買主様から売主様へ支払われる金銭です。一般的には、決済時に売買代金の一部へ充当されます。

契約で解約手付として定められている場合は、相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主様は手付金を放棄し、売主様は受け取った手付金の倍額を現実に提供して解除できる場合があります。

住宅ローン特約とは、買主様が予定していた融資の承認を得られなかった場合に、一定の条件で売買契約を解除できる取決めです。

住宅ローン特約によって解除された場合、売主様は受け取った手付金を買主様へ返還する取決めが一般的です。売主様は、融資承認期限が過ぎるまで、解除の可能性があることも考慮しておく必要があります。

物件状況報告書は、売主様が把握している土地・建物の状態や過去の履歴を、買主様へ伝えるための書類です。

• 雨漏りや漏水
• シロアリ被害や腐食
• 建物の傾きやひび割れ
• 給排水設備の故障や詰まり
• 増築、改築、修理、事故等の履歴
• 境界や越境
• 地中埋設物、井戸、浄化槽
• 近隣との取決めや紛争
• その他、買主様の判断に影響する事項

付帯設備表では、物件と一緒に買主様へ引き渡す設備、その設備の故障・不具合、動作確認状況などを確認します。

残す設備と撤去する設備を明確にし、不具合が分かっている場合は記載します。売主様と買主様の間で口頭だけの約束をしないことが重要です。

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、種類、品質、数量などの点で契約内容に適合していない場合に問題となる売主様の責任です。

中古住宅では、築年数、価格、建物の状態、売主様が個人か不動産会社かなどを踏まえ、責任を負う範囲や通知期間を契約書で定めます。

「現状有姿で売却する」というだけで、当然にすべての契約不適合責任が免除されるわけではありません。責任を限定または免除する場合は、契約書へ具体的に記載する必要があります。

また、売主様が知っている不具合を故意に伝えなかった場合は、免責特約があっても問題となる可能性があります。把握している事実は正確に説明しましょう。

測量、解体、修理などを売主様が行う場合は、工事の範囲、期限、費用負担、完了確認の方法を契約書へ明記します。

売買契約後は、売主様または買主様の一方だけの判断で、価格、引渡し日、修理内容などを自由に変更することはできません。

条件を変更する場合は、双方で協議し、合意内容を覚書や変更契約書などの書面に残します。

例えば、引渡し日の延期、修理範囲の変更、残置物の追加、測量の遅延などが生じた場合は、売主様と買主様が合意したうえで変更します。

契約解除の可否や金銭負担は、契約書の内容と実際の経緯によって異なります。第三者の一般的な意見だけで判断せず、売買契約書や特約を確認することが重要です。

• 運転免許証などの本人確認書類
• 印鑑
• 売買契約書へ貼付する収入印紙または印紙代
• 固定資産税納税通知書などの物件資料
• 物件状況報告書
• 付帯設備表
• 境界、越境、通行等に関する資料
• 修繕、増改築、不具合に関する資料
• その他、不動産会社から案内された書類

実印や印鑑証明書は、決済・所有権移転登記の際に必要となるのが一般的ですが、契約時に必要とする場合もあるため、事前に確認してください。

重要事項説明と売買契約書の読み合わせを同日に行う場合は、物件や契約条件によって異なりますが、数時間程度かかることがあります。

土地・建物の権利関係が複雑な場合、特約が多い場合、買主様から質問が多い場合は、さらに時間を要することがあります。

当日に初めて契約書を読むのではなく、可能であれば事前に案文を受け取り、疑問点を整理しておくと安心です。

都城市・三股町の中古住宅や土地の売買では、築年数の古い住宅、相続不動産、境界が不明な土地、家財道具が残った空き家なども少なくありません。

このような物件では、売買代金だけでなく、測量、解体、修理、家財撤去、相続登記、抵当権抹消などを誰が、いつまでに、どの費用で行うのかを契約書で明確にすることが重要です。

特に、売主様が建物を解体して引き渡す場合は、建物本体だけでなく、基礎、塀、樹木、浄化槽、井戸、地中埋設物などをどこまで撤去するのか確認する必要があります。

また、古い中古住宅では、売主様が把握していない不具合があることも考えられます。「異常なし」と断定するのではなく、確認できている事実と、未確認の事項を分けて説明することが大切です。

拓新リアルティ不動産では、物件ごとの事情を整理し、売主様と買主様の認識が食い違わないよう、契約条件や特約を具体的に確認して売買契約を進めます。

• 売買契約では、売主様と買主様が売買条件を最終確定します。
• 買主様は契約前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
• 売買代金、手付金、決済日、引渡し日を確認します。
• 住宅ローン特約、契約解除、違約金を確認します。
• 境界、測量、解体、修理の費用負担を確認します。
• 物件状況報告書と付帯設備表を正確に作成します。
• 契約不適合責任の範囲と期間を確認します。
• 口頭の約束は契約書や特約へ記載します。
• 手付金は解除の可能性を考えて管理します。
• 契約後の条件変更には双方の合意が必要です。
• 契約後は決済・引渡しに向けた準備を進めます。
• 疑問点を残したまま署名・押印しないことが大切です。

• 不動産売却の流れを教えてください。
• 売却代金はいつ受け取れますか？
• 現状有姿での売却とは何ですか？
• 契約不適合責任とは何ですか？
• 雨漏りがある住宅でも売却できますか？
• 住宅ローンが残っていても売却できますか？
• 抵当権の抹消とは何ですか？
• 売却に必要な書類は何ですか？

都城市・三股町の土地、中古住宅、空き家、相続不動産について、
物件ごとの事情に合わせて売買契約と引渡し条件を整理します。

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