不動産売却に必要な書類は、売却相談、媒介契約、売買契約、残代金決済、確定申告という段階ごとに異なります。主な書類は、本人確認書類、登記識別情報通知または権利証、印鑑証明書、固定資産税納税通知書、購入時の売買契約書、建築確認関係書類、測量図などです。ただし、すべての書類が最初からそろっていなくても、査定や売却相談は始められます。

不動産売却で特に重要な書類は、本人確認書類、登記識別情報通知・権利証、印鑑証明書、固定資産税の資料です。一戸建てや土地では測量図・境界確認書、建物がある場合は建築確認済証・検査済証・設計図面などがあると、調査や買主様への説明が進めやすくなります。書類を紛失していても売却できる場合があるため、見つからない書類があるときは、処分したと決めつけず、まず不動産会社や司法書士へ相談してください。

必要書類は物件の種類や登記状況によって異なりますが、最初からすべてをそろえる必要はありません。

査定や売却相談の段階では、固定資産税納税通知書や購入時の資料など、現在お手元にある書類だけでも相談できます。

その後、売買契約や残代金決済へ進むまでに、所有者本人であること、買主様へ所有権を移転できること、抵当権などを抹消できることを確認するための書類を準備します。

査定時には、次の資料があると物件調査や価格査定を進めやすくなります。ただし、すべてそろっていなくても相談できます。

• 固定資産税納税通知書・課税明細書
• 登記識別情報通知・権利証
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 土地の測量図・境界確認書
• 建物図面・設計図・間取り図
• 建築確認済証・検査済証
• 住宅ローンの返済予定表・残高資料
• 増改築・リフォーム・修理の記録
• 耐震診断・建物状況調査の報告書
• 賃貸中の場合は賃貸借契約書
• 相続した物件の場合は遺言書や遺産分割協議書など

売買契約時は、売主様の本人確認に加えて、土地・建物の状態や買主様へ引き継ぐ設備について確認します。

決済時には、司法書士が売主様の本人確認、売却意思、登記書類を確認します。必要書類は登記状況によって異なるため、司法書士からの案内に従って準備してください。

これらの書類が見つからないからといって、直ちに売却できないわけではありません。法務局、自治体、建築会社、土地家屋調査士などへ確認できる場合があります。

• 管理規約・使用細則
• 総会議事録・長期修繕計画書
• 管理費・修繕積立金の金額が分かる資料
• 駐車場・駐輪場・専用庭等の使用関係書類
• 大規模修繕工事の記録
• 購入時のパンフレット・間取り図
• 設備の取扱説明書・保証書
• 管理費等の滞納や一時金に関する資料

住宅ローン返済中の不動産も、決済時にローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。

売却代金だけでローンを完済できない場合は、不足額を自己資金で準備できるか確認する必要があります。売買契約前に残高を確認しておくことが大切です。

登記名義が亡くなった方のままの場合は、原則として、買主様へ所有権を移転する前に相続登記を行います。

• 亡くなった方の戸籍・除籍・改製原戸籍
• 相続人の戸籍・住民票
• 遺言書
• 遺産分割協議書
• 相続人の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書等
• 相続登記完了後の登記識別情報通知
• 相続税申告書など、税務上必要となる資料

必要書類は、遺言書の有無、相続人の人数、遺産分割方法によって異なります。司法書士へ早めに確認してください。

共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意と手続きが必要です。

共有者ごとに、本人確認書類、実印、印鑑証明書、登記に必要な書類などを準備します。共有者が決済へ出席できず代理人へ委任する場合は、委任状などが必要になります。

• 賃貸借契約書
• 入居者一覧・賃料一覧
• 賃料の入金状況
• 敷金・保証金の預かり状況
• 管理委託契約書
• 修繕・点検記録
• 火災保険や保証会社に関する資料
• 滞納・トラブル・退去予定などに関する資料

賃貸中の物件は、賃貸借契約、敷金等、賃貸人としての地位を買主様へ引き継ぐため、契約内容を正確に整理する必要があります。

権利証や登記識別情報通知を紛失していても、直ちに売却できなくなるわけではありません。

ただし、権利証等の再発行はできないため、司法書士による本人確認情報の作成や、法務局からの事前通知など、別の方法で本人確認を行う必要があります。

登記簿に記録された住所や氏名が現在と異なる場合は、所有権移転登記の前提として住所・氏名の変更登記が必要となることがあります。

何度も転居している場合は、登記上の住所から現在の住所までのつながりを証明するため、住民票の除票や戸籍の附票などが必要になる場合があります。

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名等に変更があった場合の変更登記が義務化されています。現在の登記内容が正しいか、早めに確認しましょう。

売却代金がそのまま課税対象になるわけではありません。購入時の取得費や、売却に直接かかった費用などを確認して譲渡所得を計算します。

古い購入契約書や領収書を処分すると、取得費を証明できず、税負担が大きくなる可能性があります。売却後も大切に保管してください。

• 物件調査と査定を正確に進めやすくなります。
• 買主様からの質問へ早く回答できます。
• 境界、増築、相続などの問題を早期に発見できます。
• 売買契約書や重要事項説明書を作成しやすくなります。
• 決済直前の延期や契約トラブルを防ぎやすくなります。
• 確定申告で取得費や譲渡費用を確認しやすくなります。

都城市・三股町では、築年数の古い住宅、相続した空き家、広い土地、農地を含む不動産などの売却相談が多くあります。

古い住宅では、建築確認書類や設計図面が残っていないことも珍しくありません。また、相続した物件では、権利証や購入時の契約書がどこに保管されているか分からない場合もあります。

書類がそろっていないことを理由に、売却相談を後回しにする必要はありません。現在お手元にある固定資産税資料や物件の所在地をもとに、登記、道路、法令、相続、境界などを順番に確認できます。

家財整理を行う前には、権利証、契約書、測量図、建築図面、工事領収書などが保管されていないか確認してください。古い書類でも、売却や確定申告に役立つ場合があります。

拓新リアルティ不動産では、現在そろっている書類と不足している書類を整理し、必要に応じて司法書士、土地家屋調査士などと連携して売却準備を進めます。

• 査定相談の段階では、すべての書類がそろっていなくても相談できます。
• 本人確認書類、権利証、印鑑証明書、固定資産税資料が基本です。
• 土地では測量図・境界確認書が重要です。
• 建物では建築確認書類・図面・修理記録が役立ちます。
• マンション、賃貸中、相続、共有の場合は追加書類が必要です。
• 住宅ローンがある場合は、残高と一括返済方法を確認します。
• 権利証を紛失していても、別の手続きで売却できる場合があります。
• 登記上の住所・氏名が現在と一致しているか確認します。
• 購入時の契約書や領収書は確定申告でも重要です。
• 書類が不足している場合は、早めに不動産会社へ相談しましょう。

• 不動産売却の流れを教えてください。
• 住宅ローンが残っていても売却できますか？
• 抵当権の抹消とは何ですか？
• 相続登記前でも売却の相談はできますか？
• 相続人が複数いる場合でも売却できますか？
• 土地の境界が分からなくても売却できますか？
• 取得費が分からない場合はどうなる？
• 確定申告は必要ですか？

都城市・三股町の土地、中古住宅、空き家、相続不動産の売却について、
必要な書類と手続きを現在の状況から整理します。

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