媒介契約とは、不動産を売却する際に、販売活動や購入希望者との条件調整、売買契約、引渡しまでの支援を不動産会社へ依頼するための契約です。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、依頼できる不動産会社の数、レインズへの登録、販売状況の報告、自分で買主様を見つけた場合の取扱いなどが異なります。

媒介契約とは、不動産会社へ売却活動を正式に依頼する契約です。一般媒介契約は複数社へ依頼でき、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社だけに依頼します。窓口を一本化しながら、自分で見つけた買主様との直接契約の可能性も残したい場合は、専任媒介契約が比較的選びやすい契約です。ただし、最適な契約は物件の状況や売主様の希望によって異なります。

媒介契約とは、売主様が不動産会社へ売却を依頼し、販売活動の方法、契約期間、報告方法、報酬などを定める契約です。

不動産会社は媒介契約に基づいて、物件調査、価格査定、広告、購入希望者への紹介、現地案内、条件交渉、契約書類の作成、決済・引渡しの支援などを行います。

ただし、媒介契約を締結した時点で不動産が売れたわけではありません。購入希望者が見つかり、売主様と買主様が価格や引渡し条件などに合意して、売買契約を締結する必要があります。

媒介契約を締結する目的は、売主様と不動産会社との間で、売却の依頼内容や双方の役割を明確にすることです。

口頭だけで依頼すると、売出価格、広告方法、報告頻度、契約期間、仲介手数料などについて、後から認識が食い違う可能性があります。媒介契約書で内容を確認することにより、売却活動を計画的に進めやすくなります。

※専任媒介・専属専任媒介のレインズ登録期間は、媒介契約締結日の翌日から数え、不動産会社の休業日は算入しません。

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。売主様が自分で見つけた買主様と直接契約することもできます。

需要が高く、複数の不動産会社を売主様自身で管理できる場合には選択肢となります。一方、相続、境界、建物の不具合など、調整事項が多い物件では、各社へ同じ情報を正確に伝える必要があります。

専任媒介契約は、売却を依頼する不動産会社を1社に限定する契約です。売主様が自分で見つけた買主様と直接契約することは可能です。

売却の窓口を一本化しながら、自分で買主様を見つける可能性も残したい方には、比較的選びやすい契約です。

専属専任媒介契約は、依頼する不動産会社を1社に限定し、売主様が自分で買主様を見つけた場合も、原則として依頼会社を通じて契約する契約です。

レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間の物件情報共有システムです。

専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した物件がレインズへ登録されると、依頼した会社以外の不動産会社も情報を確認し、自社の購入希望者へ紹介できます。

自己発見取引とは、売主様が不動産会社の紹介によらず、親族、知人、隣接地所有者などから自分で購入希望者を見つけて契約することです。

一般媒介契約と専任媒介契約では原則として可能ですが、専属専任媒介契約では原則として依頼会社を通じて契約します。

自己発見取引が可能な契約でも、権利関係、道路、境界、建物の不具合、契約不適合責任、住宅ローン、登記などの確認は必要です。知人同士の売買でも、専門家へ相談せずに口約束だけで進めることはおすすめできません。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3か月以内です。一般媒介契約には法律上の期間上限はありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款では3か月以内とされています。

契約期間が満了しても、自動的に更新されるとは限りません。引き続き依頼する場合は、売主様の申出により更新するのが基本です。

更新前には、問い合わせ件数、内覧者の反応、広告内容、他社からの紹介、価格設定などを確認し、同じ会社へ依頼を続けるか判断しましょう。

媒介契約を途中で終了できる場合はありますが、契約内容と終了理由を確認する必要があります。

売主様の都合で契約上の義務に反して終了した場合や、専任媒介中に他社へ重ねて依頼した場合などは、実際に要した費用や違約金が問題になることがあります。

不動産会社の対応に不満がある場合は、突然ほかの会社へ依頼する前に、販売報告、レインズ登録、広告内容、他社からの紹介状況を確認し、改善を求めましょう。

媒介契約を締結しただけで、直ちに通常の仲介手数料全額が発生するとは限りません。仲介手数料は、媒介によって売買契約が成立した場合に請求されることが一般的です。

支払時期は、売買契約時に一部、決済時に残額を支払う方法や、決済時にまとめて支払う方法などがあります。媒介契約書や報酬額に関する書面で確認してください。

通常の広告費は、原則として仲介手数料に含まれるものとして取り扱われます。ただし、売主様が特別に依頼した広告や遠隔地への出張などについては、事前の合意により実費負担が生じることがあります。

専任媒介契約または専属専任媒介契約で依頼する会社は1社ですが、購入希望者を探す会社まで1社に限定されるわけではありません。

レインズなどを通じて、他の不動産会社も物件を確認し、自社の購入希望者へ紹介できます。依頼会社には、他社からの問い合わせや案内依頼へ適切に対応することが求められます。

• □ 査定価格の根拠を確認した。
• □ 売出価格と成約予想価格の違いを確認した。
• □ 3種類の違いを理解した。
• □ レインズへの登録期限を確認した。
• □ 業務報告の方法と頻度を確認した。
• □ 広告を掲載する媒体を確認した。
• □ 他社からの紹介へ対応するか確認した。
• □ 自己発見取引の取扱いを確認した。
• □ 仲介手数料と支払時期を確認した。
• □ 追加広告費の有無を確認した。
• □ 契約期間、更新、途中終了を確認した。
• □ 担当者へ質問しやすいか確認した。

都城市・三股町の不動産売却では、複数社へ依頼したからといって、必ず購入希望者が増えるわけではありません。各社が利用する不動産情報サイトや、購入希望者が検索する範囲は重なることが多いためです。

特に、相続した空き家、築年数の古い住宅、境界が不明な土地、雨漏りやシロアリ被害のある住宅などは、価格や広告だけでなく、物件の状況と契約条件を正確に整理する必要があります。

このような物件では、窓口を1社にまとめ、司法書士、土地家屋調査士、解体業者等との調整を一元化できる専任媒介契約が適していることがあります。

一方、購入希望者を具体的に抱えている不動産会社が複数ある場合や、売主様ご自身で各社を管理できる場合は、一般媒介契約も選択肢となります。

当社では、特定の媒介契約を一律におすすめするのではなく、物件の状態、売却期限、情報公開の希望、売主様のご負担などを確認したうえで、ご説明いたします。

• 媒介契約は、不動産会社へ売却活動を依頼する契約です。
• 一般媒介は複数社へ依頼できます。
• 専任媒介と専属専任媒介は1社へ依頼します。
• 専任媒介では自己発見取引が可能です。
• 専属専任媒介では自己発見取引が原則制限されます。
• 専任・専属専任にはレインズ登録義務があります。
• 専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上の報告があります。
• 契約の種類だけで売却結果は決まりません。
• 査定価格の根拠、広告、報告、他社対応を確認しましょう。
• 売主様の事情と物件の状態に合った契約を選ぶことが大切です。

• どのような売却活動を行いますか？
• 査定後に売却を断っても大丈夫ですか？
• 売却活動を途中で中止できますか？
• 売れない場合は値下げが必要ですか？
• 仲介手数料はいくらですか？
• 売却時の広告費用は必要ですか？
• 不動産売却の流れを教えてください。

媒介契約の種類や不動産会社の選び方についても、分かりやすくご説明します。
売却するか迷っている段階からご相談いただけます。

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