土地や建物を売却して、その代金から費用を引いた額が売却利益になります。

その際に出た利益を「譲渡所得」と言います。

 

　売却価格－（その不動産の取得価格＋売却費用）＝譲渡所得

 

不動産の取得費用は、売却する不動産を購入する際にかかった購入代金、その時にかかった仲介手数料や印紙代・登記費用・不動産取得税などの費用、購入後に支払ったリフォーム費用、などの合計で算出します。

 

ただし、建物だけは年々古くなるにつれて価値が下がります。減価償却が進み、長期間持つほど算出価格は下がります。

もし、建物の取得価格が分からない場合は、「概算法」といって不動産売却価格の５％で計算します。

この５％が取得価格の最低ラインで、契約書などで取得費がハッキリしている場合でもその価格が５％にならない場合は５％を取得費とすることができます。

 

売却費用は、土地や建物を売る時に支払った仲介手数料や印紙代などの費用、立ち退き料や測量費などの費用などの合計金額です。

 

それらの支払ったお金を売却価格から差し引いた金額が、譲渡所得です。

 

 

その譲渡所得には税金がかかります。それが「譲渡所得税」です。

ただ、そのまま課税されるのではなく、特別控除というものがあります。

 

　譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得

 

特別控除の代表的なものは、

「居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除の特例」です。

居住用財産＝マイホームを売った場合は、所有期間の長さに関わらず、譲渡所得から最高３，０００万円まで控除できるのです。

この控除は、自宅売却の際はほぼ適用されます。

 

不動産の譲渡による収入は、給与所得などの他の所得と合計しません。

分離して課税される分離課税制度が採られています。また、売却するマイホームを所有している期間によって税率が違います。

 

 

• 「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」について

 

税率が変わる基準は、不動産を売却した年の１月１日時点での所有期間です。

１月１日時点で所有期間が５年以下の場合を「短期譲渡所得」。

１月１日時点で所有期間が５年を超える場合を「長期譲渡所得」となります。

 

それぞれの税率はこのようになります。

 

	所有期間	所得税	住民税
長期譲渡所得	５年超	１５％	５％
短期譲渡所得	５年以下	３０％	９％

 

なお、所有期間は土地と建物を別々に計算します。例えば、１０年前に土地を買い、４年前に建物を建てた場合は、土地は長期譲渡所得で建物は短期譲渡所得として計算されるのです。

 

また、２０１３年（平成２５年）から２０３７年（平成４９年）までの２５年間は、所得税額の２．１％の復興特別所得税がかかります。

そのため、この期間中にかかる譲渡所得税は、上記表の本来の税金に復興特別所得税を合わせて納税します。

 

	所得税（復興特別所得税をプラス）
長期譲渡所得 （所有期間５年超）	１５．３１５％ （１５％の２．１％＝０．３１５％を加算）
短期譲渡所得 （所有期間５年以下）	３０．６３％ （３０％の２．１％＝０．６３％を加算）

 

では、具体的な税金額の例を挙げてみます。

 

所有期間が５年超の長期譲渡所得で、譲渡所得額が１，０００万円の税額を計算します。

 

	計算式
所得税	１，０００万円×１５％＝１，５００，０００円
復興特別税	１５０万円×２．１％＝３１，５００円
住民税	１，０００万円×５％＝５００，０００万円
合計	２，０３１，５００円

 

 

• 軽減税率の特例

 

不動産の所有期間が１０年を超えている場合は、「長期譲渡所得の課税の特例」という制度で税率が下がります。

 

課税長期譲渡所得が６，０００万円以下の部分は所得税率が１０％、住民税率が４％になります。６，０００万円を超える部分は長期譲渡所得と同じ税率です。

もちろん、復興特別所得税の２．１％は同じですので、復興特別所得税を含めると所得税率は１０．２１％です。

 

課税長期譲渡所所得金額	計算式
６，０００万円以下	課税長期譲渡所得金額×１０％
６，０００万円超	（課税長期譲渡所得金額－６，０００万円）×１５％＋６００万円

 

軽減税率特例の適用要件は以下の通りです。

 

日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売却すること。 なお、以前に住んでいた屋敷や敷地の場合には、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。またこれらの家屋が災害により消滅した場合には、その敷地を住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。

売った年の１月１日で、売った家屋や敷地の所有期間がともに１０年を超えていること。

売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと。

売った家屋や敷地について、マイホームの買い換えや交換の特例など、ほかの特例を受けていないこと。 ※マイホームを売ったときの３，０００万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は重ねて受けることができる

売り手と買い手の関係が親子や夫婦などの特別な間柄ではないこと。 ※特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人を含む。

 

税金や控除は正直難しい点が多々あります。

自分の場合はどうなるのかなど、詳細については、仲介の不動産業者に確認してみてください。

 

 

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