不動産を売却すると、実は税金も必要だとご存じですか？

これが意外と馬鹿になりません。

売却代金の使い道が決まっている場合、この税金がネックになってしまう可能性があります。税金は売却のタイミングによっても変化しますので、一歩間違うと大きく損をすることもあるのです。

 

今回は売却の際にかかる税金と、その対策についてご説明していきます。

 

 

 

不動産売却の際にかかる税金は、大きく３つあります。

 

• 不動産譲渡所得税
• 抵当権抹消登記の免許税
• 売買契約書に貼る印紙税

 

この３つです。

 

• 不動産譲渡所得税について

 

不動産譲渡所得税は、不動産を売って利益が出た場合にかかる税金です。

利益分は譲渡所得と言い、所得税（国税）、住民税（地方税）がかかります。

この譲渡所得は、給与所得や事業所得と別に計算されますので、分離課税と言います。

 

譲渡所得は単純に売却価格から購入価格を差し引いて計算するのではありません。

 

譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）

 

これが計算式です。

諸経費については以下の表を参考にしてください。

 

 

 

購入時にかかる諸経費

仲介手数料

売買契約書に貼る印紙税

登録免許税

登記にかかる手数料

不動産取得税

 

売却時にかかる諸経費

仲介手数料

売買契約書に貼る印紙税

売却のための広告費

 

なお、購入時の諸経費が分からない場合は、売買価格の５％で計算します。もし売買価格が高額であれば、この５％で計算した方が節税になるようであれば、そちらを選びましょう。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって違います。

所有期間の計算基準は「不動産の売却をした年の１月１日現在で、その不動産の所有期間が５年を超えているか、いないか」です。

５年を超えていれば「長期譲渡所得」、超えていなければ「短期譲渡所得」となります。

 

譲渡所得税の節税ですが、購入時と売却時の諸経費計算をきちんと行うことで譲渡所得金額を低くすることができれば節税になります。また、５年超の長期譲渡所得の方が税率が低いので、所有期間が５年に近い時期になっていれば、５年過ぎるまで待った方が節税になります。

 

• 抵当権抹消登記の免許税について

 

不動産を購入するときに購入資金で銀行ローンを利用した場合は、その物件に抵当権が設定されています。

抵当権があるままでは、その不動産は売却できませんので、売却時に抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消には１物件について１，０００円の登録免許税が必要です。

 

また、抵当権の抹消は自身ですることができるのですが、結構面倒ですし、もし不動産売却代金で銀行ローンを返済し、そのあとで抵当権を抹消するのであれば、不動産登記の専門家である司法書士に依頼しましょう。

司法書士に依頼した場合は、登録免許税と別に司法書士に報酬を支払います。相場は、大体１万円前後です。

 

• 売買契約書に貼る印紙税について

 

不動産の売却には、必ず不動産売買契約書を作り、売り手と買い手が署名捺印します。不動産売買契約書には、売買金額に合わせた印紙を貼らなければ効力を発しません。

その印紙代が印紙税です。

契約金額と印紙税は以下の通りですが、平成２６年４月１日から平成３０年３月３１日の間に作成した不動産売買契約書の印紙税は軽減処置があります。

 

契約金額	本来の印紙税	軽減後の印紙税
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1千円	500円
100万円を超え500万円以下	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

 

印紙税の節税ですが、まずは軽減処置の期間中に売買すること。

印紙税が約半分になります。

もう一つは、売買契約書の作成数です。一般的には、売買契約書は売り手と買い手両方で所有して、印紙税はそれぞれが負担します。

しかし、実は売り手側は売買契約書の原本を所有する必要が無いので、売買契約書のコピーを持つことで、売り手側の印紙税を節約することができます。

 

最後に、確定申告について少し。

 

不動産を売却したら、儲かった場合は必ずですが、損した場合も申告することをお勧めします。

儲かった場合、もし確定申告しなければ「脱税」と見なされて後で大変なことになります。損した場合は、確定申告は税法上必須ではありませんが、ほかの所得と損益通算ができますので、逆に税金が戻ってくるかもしれません。

 

 

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