住宅ローンを貸し出している金融機関は、住宅資金を貸す出すのと引き換えに完済するまで、その住宅を担保にします。

住宅ローンが残っていても不動産売却は可能ですが、金融機関に残りの金額を一括返済する必要があります。競売で不動産売却をするとは売却価格は通常の取引の売却価格より安くなるので、ローンの残債が残り一括返済できない可能性があります。
そのリスクを回避するため不動産会社に仲介してもらって不動産売却をすることによって、競売より売却価格を高くすることができ、返済計画が立てやすくなります。売却した人は競売で売却するより残が少なくなり、その後の返済についても相談できるため安心です。

不動産を売却するときには、ローンを組むときに設定されていた抵当権を抹消することが必要ですが、そのためには残債を全て返済することが必要です。ところが、不動産会社を仲介しても残債が売却価格より多いときには、不足分を自分で用意して充当する必要があります。任意売却という方法を選べば、返済しきれない債務が残っていても抵当権を抹消できます。

任意売却は、住宅資金を借り入れた金融機関の同意のもと、残債が残った住宅などを売却することです。任意売却の手続きを行っても、債務は無くなる訳ではないのですが、残債は少額で無理なく返済できる範囲で返すことが可能になります。金融機関によっては任意売却の手続きを行った際に残債を減らしてもらえることがあります。

任意売却で不動産を売却する人は、住宅ローンを返済できなくて滞納している状態に陥っている場合であることが前提となります。返済が滞納すると、住宅資金を貸し出した金融機関は残債の一括返済を要求する権利が発生してしまい、その救済措置として任意売却という手段が用意されているということになります。滞納している期間については、定義されていないのですが、およそ三ヶ月から六ヶ月ぐらい滞納している状態の人が任意整理の手続きするのが一般的になります。

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